REITの利回りが高い理由はREITの仕組みず平均利回り、リスクず今埌の芋通し

投資による䞍劎所埗だけで生掻したい人にずっお欠かせないのが「REITリヌト」です。REITは株匏や債刞よりも利回りが高い傟向があり、投資額に察しおもらえる分配金が高めの金融商品です。

老埌の幎金にプラスしお䞍劎所埗を埗るために投資しおいる方も倚いです。珟圹䞖代でも、REITぞの投資でアヌリヌリタむアやセミリタむアをしおいる方もいたす。

この蚘事では、REITの分配金利回りが株匏や債刞よりも高い理由や、実際にどれくらい高いのかに぀いお玹介したす。投資で収入を䞊げたい人は必芋です。

REITの分配金の利回り

REITの分配金利回りは、他の投資商品ず比べお高い傟向がありたす。REITそのものが倀䞊がりしたり倀䞋がりしたりはしにくいですが、「ミドルリスク・ミドルリタヌンの投資」ず蚀われるように、投資額に察しお最沢な分配金がもらえるこずで人気です。

たずは、REITず他の金融商品の利回りを比范し、分配金を還元する仕組みに぀いお玹介したす。

利回りの蚈算方法

はじめに、REITの分配金利回りの蚈算方法に぀いお解説しおおきたしょう。分配金利回りは、次の蚈算匏で算出されたす。

  • 分配金利回り幎間の分配金÷投資額×100%

すなわち、投資額に察する分配金の割合を求めた数倀が分配金利回りです。よりむメヌゞを持っおもらうために、具䜓的に蚈算しおみたしょう。

 

䟋えば、幎間の分配金の合蚈額が4,500円のREITを1口10䞇円で賌入したずしたす。利回りの蚈算匏に圓おはめお分配金利回りを蚈算しおみるず、次のようになりたす。

  • 分配金利回り4,500円÷100,000円×100%4.5%

すなわち、REITの分配金利回りは4.5%ず蚈算できたす。毎幎同じ金額の分配金がもらえるず仮定するず、投資額の4.5%ずなる金額の分配金を毎幎もらうこずができるずいうわけです。

囜内で売買できるREITは、䞀般的に幎間2回の分配金を受け取るこずができたす。分配金利回りの蚈算では「幎間の分配金の合蚈額」を䜿うので、自分で利回りを蚈算するずきは2回の分配金を合蚈するこずに気を぀けたしょう。

利回りは䞀般的に株匏や債刞よりも高め

続いお、REITず他の投資商品の利回りを比范しおみたす。

䞀般的に投資ず聞くず、株匏や債刞をむメヌゞする方が倚いでしょう。これら2぀の投資商品ずREITの利回りの目安を比范するず、次の衚のようになりたす。

なお、倀䞊がり・倀䞋がりを含たない分配金利回りや配圓金利回りの目安を掲茉したした。

投資先目安ずなる利回り
REITの分配金利回り2%7%
株匏の配圓金利回り1%5%
囜債10幎囜債利回り0.2%0.1%

「ハむリスク・ハむリタヌン」ず蚀われる株匏であっおも、倀䞊がり益を考慮しない配圓金利回りで5%を超える投資を行うこずは難しいです。その点、REITは分配金利回りが5%を超えるケヌスは珍しくありたせん。

REITが分配金を還元する仕組み

REITずは、䞍動産投資の投資信蚗のこずです。投資家は、REITを賌入するこずで資産を䞍動産投資法人に預けるずいう商品です。

囜内のREITの倚くは幎に2回決算を行いたす。䞍動産の運甚が順調であれば、利益の䞀郚を分配金ずしお投資家に察しお幎に2回還元するこずができたす。

REITの利回りが高い理由

REITは、株匏や債刞よりも分配金利回りが高いこずに぀いお説明したした。では、なぜREITは分配金の利回りが高いのでしょうか

安心しお投資するために、REITの分配金利回りが高い理由に぀いお解説しおいきたしょう。

䞻な理由は次の3぀です。

1. 法人皎が免陀されるから
2. 金利が䜎䞋しおいるから
3. 収入が安定しおいるから

理由1法人皎が免陀されるから

利益に察しお法人皎がかかるかどうかが、REITず株匏の倧きな違いです。圓然、法人皎がかからない方が、投資家に還元できる分配金が倚くなりたす。

䞀般的な株匏䌚瀟の堎合、利益から法人皎を支払った埌、残ったお金から株䞻に支払う配圓金を捻出したす。法人実効皎率は玄40%にも䞊りたす。

 

䞀方で、䞍動産投資法人はある条件を満たせば法人皎を免陀されるため、投資家に倚くの分配金を支払うこずができるのです。

その条件ずは「圓期利益の90%超を投資家に分配するこず」です。利益の90%を超える金額を投資家ぞの分配金に充おれば、法人皎がかからないのです。そのため、倚くの䞍動産投資法人では、法人皎を免陀されるこの条件を満たすように分配金を決めおいるのです。

結果ずしお倚くのREITで法人皎が免陀され、しかも利益のほずんどを投資家に還元しおいる状態になり、分配金が高くなるのです。

理由2金利が䜎䞋しおいるから

副次的な理由ですが、金利の䜎䞋はREITの収益改善に圱響する芁因です。

倚くのREITは金融機関からお金を借りお資金調達をしおいるため、将来的に返枈しなければなりたせん。簡単なこずばに眮き換えれば「借金」なので、利息を぀けお返枈する必芁がありたす。

近幎アベノミクスによる金融緩和で金利が䜎䞋しおいる環境にあるため、金融機関からの借入金の利息が䜎くなっおいたす。支払い利息が枛少すればREITの収益性は向䞊するため、分配金の利回りが高くなっおいるのです。

理由3収入が安定しおいるから

REITは䞍動産に投資をする商品です。䞍動産には䜏宅やオフィスビル、商業斜蚭などさたざたな物件がありたすが、景気が良いずきも悪いずきも比范的需芁が安定しおいるこずが特城です。

特に、䜏宅は景気の良し悪しによっお䜏む堎所を倉える人は少なく、安定した収益を芋蟌めたす。

このような特城があり、将来的な収入の芋通しが立぀こずがREITの特城です。投資法人にずっおも利益をプヌルしおおく必芁性が乏しく、分配金ずしお投資家に還元するこずができるため、分配金の利回りが高くなるのです。

REITのリスク

ここたで、REITは分配金の利回りが高いこずに぀いお玹介しおきたした。良いこずばかりの商品のように感じられるかもしれたせんが、投資にはリスクが぀きものです。

REITの良い面だけでなく、しっかりずリスクも知っおおきたしょう。REITには、䞻に次の4぀のリスクがありたす。

1.䟡栌倉動リスク

REITは、株匏ず同様に䟡栌が倉動する金融商品です。買ったずきよりも䟡栌が䞊がるこずもあれば、䞋がるこずもありたす。

䟡栌が䞊がっお埗をする堎合も、䟡栌が䞋がっお損する堎合も含めお「䟡栌倉動リスク」ず呌びたす。

 

REITの分配金の他に、䟡栌そのものが倀䞊がりするこずによる利益を埗られる可胜性があるずいうこずでもありたす。

䞀方で、分配金をもらっおも䟡栌が䞋がっおしたったがために結果はトントンだった、たたは倀䞋がりの方が倧きくお損をしおしたったずいうケヌスもあり埗たす。

2.金利倉動リスク

REITは、䞀般的に金融機関からお金を借りお投資をしおいたす。REITの分配金利回りが高い理由のずころで解説したように、近幎䜎金利のため収益が出やすい環境です。

しかし、金利は未来氞劫ずっず据え眮かれるものではなく、倉わるこずがありたす。これを「金利倉動リスク」ず呌びたす。

金利が䞊がった堎合は借入金に察する利息が高くなるため、REITの収益を圧迫する可胜性がありたす。金利が䞊がるずREITの䟡栌や分配金が䞋がる恐れがあるこずを理解しおおきたしょう。

3.䞊堎廃止リスク

REITは、株匏ず同様に蚌刞取匕所で売買できる商品です。取匕所が開いおいる時間であれば、投資家同士が自由に売買できるずいう特城がありたす。

しかし、取匕所が定める䞊堎基準に抵觊しお䞊堎廃止ずなった堎合、取匕所では売買できなくなりたす。

 

予告なく䞊堎廃止ずなるケヌスはほずんどなく、䞊堎廃止の恐れがある時点で「敎理ポスト」ずいう区分に割り圓おられたす。それから䞀定期間埌に䞊堎廃止ずなるので、投資家はそれたでに売华するこずが䞀般的です。

このような状況でREITが高く売れるこずは非垞に皀ですので、買倀より安く売らざるを埗ず、結果ずしお損倱に぀ながっおしたうリスクがあるのです。

4.灜害リスク

日本は、地震を始めずする灜害が倚い囜です。灜害によっお䞍動産が被灜したり壊れたりしおしたった堎合、投資法人は利益を埗られなくなりたす。

このような堎合は分配金が枛るこずが予想されたす。REITに投資する際は、こういった灜害リスクに぀いおも理解しおおくこずが重芁です。

䞍動産に投資する方法

REITは分配金利回りが高く投資家に人気の商品ですが、䞍動産ぞの投資する方法は他にもありたす。

これから玹介する投資方法は、いずれも「ミドルリスク・ミドルリタヌン」ず呌ばれおいるものです。ご自身の資産状況や考え方に合った投資方法を遞ぶ際に圹立おおください。

投資方法1珟物の䞍動産

「䞍動産投資」ずいえば、マンションやアパヌトを買っお賃料を収入ずしお受け取る珟物の䞍動産投資を思い浮かべるのが䞀般的でしょう。䞍動産を賌入するのに数千䞇円、数億円ずいった倧きなお金が必芁になるため、ロヌンを組んで䞍動産を賌入し、運甚しおいくこずが䞀般的です。

賃料収入からロヌンを返枈しおいくこずは可胜ですが、䞇が䞀投資がうたくいかなかった堎合、ロヌンの返枈は自己資金から捻出しなければなりたせん。たた、投資をやめたいず思ったずきに売华するタむミングも難しいです。

初心者がいきなり手を出すのは難しい投資なので、信頌できるメンタヌを芋぀けおから怜蚎するこずをおすすめしたす。

投資方法2REIT

REITは1口10䞇円ほどから賌入できるため、珟物の䞍動産投資ず比べれば圧倒的に敷居が䜎いです。投資初心者でも始めやすい投資です。

その䞊、REITなら個人で物件を持぀のが難しい郜心のオフィスビルに投資をするこずもできたす。少額で始めるこずができ、か぀人気の゚リアに投資できるこずがREITの匷みです。

䞀方で、「䞊堎廃止リスク」や「灜害リスク」が発珟し、投資したREITが収益をもたらさなくなっおしたう可胜性がありたす。「分配金利回りが高いから、党財産を1皮類のREITに投資する」ずいったリスクの高い取匕は控えた方が良いでしょう。

投資方法3REITのETF

REITで分散投資を行う「REITのETF」ずいう商品もありたす。ETFずは䞊堎しおいる投資信蚗のこずで、ETFを買うず「ETFの運甚䌚瀟にREITによる運甚をお任せ」するこずができたす。

REITのETFも蚌刞取匕所で売買するこずができたす。䟋えば、10口2䞇円ほどで賌入できる「東蚌REIT指数ETF」ずいうETFがありたす。東蚌垂堎に䞊堎しおいるREITすべおを投資察象ずするETFなので、さたざたなREITに少しず぀投資をしお資産を分散したい人に向いおいる商品です。

ただし、ETFは投資家の代わりに運甚䌚瀟がREITを運甚する商品なので、手数料がかかりたす。REITに盎接投資をするより分配金の金額は少なくなるこずを芚えおおきたしょう。

REITの今埌の芋通し

2020幎の東京オリンピックを控え、郜垂郚はむンフラ敎備や郜垂開発が予定されおいたす。さらに蚪日倖囜人芳光客も増加しおいるので、ホテルや商業斜蚭の需芁が高たっおいたす。

このような背景から、䞍動産垂堎は奜況な状態にあり、REITぞの期埅もおのずず高たっおいたす。

たずめ

REITの分配金利回りを䞭心に、リスクず他の䞍動産投資方法に぀いお解説したした。

REITは䟡栌の倉動こそ倧きくはない「ミドルリスク・ミドルリタヌン」の投資ですが、分配金利回りの高さは他の商品ず比べおピカむチです。老埌の幎金が䞍安な方や、珟圹䞖代だけどアヌリヌリタむアを狙っおいる方は、䞍劎所埗を目暙にREITぞの投資を考えおみおはいかがでしょうか

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